Grundstücksbewertung

Informationen zur Grundstücks- und Immobilienbewertung

Themen auf dieser Seite

Wofür wird eine Grundstücksbewertung gebraucht?

Die Grundstücksbewertung ist eine wichtige Grundlage zur Immobilienbewertung und wird in vielen Situationen angewendet. Eine Wertermittlung ist zum Beispiel erforderlich bei:

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Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks?

Die Bewertung eines Grundstücks wird von vielen Faktoren beeinflusst. Herangezogen werden in der Regel zunächst die Bodenrichtwerte, die von „Gutachterausschüssen für Grundstückswerte“ aus einer Vielzahl von Verkäufen ermittelt und festgelegt wird.

Den größten Einfluss auf die Bewertung eines Grundstücks, einer Immobilie, nehmen jedoch weitere wichtige Faktoren:

Lage des Grundstücks

Die Lage des Grundstücks ist für den zu erzielenden Grundstückspreis von großer Bedeutung. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob das Grundstück im städtischen oder ländlichen Bereich, in Ruhezonen oder an verkehrsreichen Straßen liegt, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbegebiet oder eine Mischbebauung handelt. Und nicht zuletzt ist entscheidend welcher Bedarf an welchen Grundstücken besteht.

Grundstücksgröße und Zuschnitt

Der Zuschnitt und die Größe eines Grundstücks, gekoppelt mit der Lage in der sich das Grundstück befindet, sind Faktoren, die sich auf die Bewertung und den Grundstückspreis auswirken.

Grundbuchstand und eingetragene Baulasten

Auskunft über den Grundbuchstand und die eventuell eingetragenen Baulasten gibt die Baubehörde der Stadt oder des Landkreises. Baulasten sind Einschränkungen bei der Bebauung und / oder der Nutzbarkeit des Grundstücks, eingetragene Wegerechte und dergleichen. Eine Baulast wird bei Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen und erlischt nur, wenn sie von der jeweiligen Behörde aufgehoben wird. Auch dies ein wichtiger Faktor der den Grundstückspreis beeinflusst.

Der Bebauungsplan, die bauliche Nutzbarkeit

Mit der Ausweisung und Erschließung eines Gebietes wird von staatlicher Seite ein Bebauungsplan erstellt, in dem die Nutzbarkeit des Baugrundes festgelegt ist. Werden im Gebiet, in dem sich Ihr Grundstück befindet, Mehrfamilienhäuser, Mehrgeschossbauten errichtet, dann kann sich das sehr positiv auf den Grundstückspreis pro Quadratmeter auswirken. Gerade bei dem hohen Bedarf an Wohnungen in städtischen und stadtnahen Bereichen steigt der Grundstückspreis ständig.

Die Bodenbeschaffenheit

Nicht jedes Grundstück eignet sich zur Bebauung. Mit einem Bodengutachten werden die Bodenbeschaffenheit, die Tragfähigkeit, der Grundwasserspiegel und die topografischen und geologischen Bedingungen geprüft. Dazu werden Probebohrungen vorgenommen, die Aufschluss über die Erdschichten geben.

Altlasten

Nicht selten wird im Rahmen einer Baugenehmigung ein Bodengutachten verlangt, um zu prüfen, ob das Grundstück von Altlasten kontaminiert ist. Das trifft beispielsweise zu, wenn das Grundstück als Lagerfläche diente oder zuvor gewerblich genutzt wurde.

Stand der Erschließung des Grundstücks

Für die Wertermittlung ist der Stand der Erschließung von großem Interesse. Bei Kauf- oder Verkaufsabsichten macht es einen Unterschied, wann ein geplanter Baubeginn stattfinden kann.

Denkmalschutz

Der Denkmalschutz greift in der Regel dann, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt. Steht das Bauobjekt unter Denkmalschutz, können eventuelle Umbau- und Sanierungsmaßnahmen nur mit behördlicher Genehmigung erfolgen. Auch geplante Bauerweiterungen können aus Gründen des Denkmalschutzes untersagt werden.

Wenn es um ein bebautes Grundstück geht, kommen zur Immobilienbewertung diese Fakten hinzu: Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Einfamilien-, Mehrfamilien-, Reihenhaus oder Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien, gemischte Bebauung.

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Welche Möglichkeiten zur Grundstücksbewertung gibt es?

Wer den Wert seines Grundstücks wissen möchte, dem stehen viele Möglichkeiten offen. Im Internet bieten Immobilienmakler die Grundstücks- und Immobilienbewertung kostenlos an. Auch einige Bundesländer (Hamburg, Niedersachsen, Hessen ...) stellen Internetseiten zur Verfügung die eine kostenlose Grundstücksbewertung ermöglichen. Mit diesen Angeboten kann man jedoch keine verbindliche Bewertung erhalten, sie sind lediglich eine Orientierungshilfe zur ersten allgemeinen Werteinschätzung.

Für eine aussagekräftige, marktgerechte Grundstücksbewertung ist der Immobilienmakler vor Ort der bessere Ansprechpartner.

Wird die Grundstücksbewertung für behördliche Zwecke benötigt, sollte ein staatlich anerkannter Immobilien-Sachverständiger beauftragt werden.

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Wie wird ein Grundstück bewertet?

Bei der Wertermittlung eines Grundstücks soll der aktuelle, marktgerechte Verkehrswert (Grundstückspreis) errechnet werden. Beeinflusst wird dieser Wert von vielen Faktoren wie die Lage des Grundstücks, Grundstücksgröße und Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit, Nutzbarkeit, Baulasten, Altlasten, Stand der Erschließung, Denkmalschutz sowie Angebot und Nachfrage. Für eine erste Einschätzung wird in der Regel der Bodenrichtwert herangezogen, der aber nur ein Gefühl für den tatsächlichen Grundstückspreis vermitteln kann.

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Der Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte pro Quadratmeter für unbebauten Grund und Boden. Festgelegt werden diese Werte von dem „Gutachterausschuss für Grundstückswerte“ der jeweiligen Stadt oder des Landkreises. Staatlich geprüfte und zertifizierte Immobilien-Sachverständige bilden den Gutachterausschuss. Wie im Baugesetz festgeschrieben müssen Notare an die Gutachterausschüsse Kopien von allen Immobilienkaufverträgen weiterleiten. Ermittelt und veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte mindestens im Zwei-Jahres-Rhythmus (wird in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt).

Wie werden Bodenrichtwerte für Bauland ermittelt?

Geprüft werden durch den „Gutachterausschuss für Grundstückswerte“ die vorliegenden Immobilienkaufverträge des entsprechenden Einzugsgebietes. In die Ermittlung des Bodenrichtwertes fließen die Bezugsgrundstücksgröße, die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundflächenzahl (GRZ), die bauliche Nutzbarkeit, die Geschosszahl und die Bauweise ein. Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter für unbebautes Land. In vorgegebenen Zeiträumen werden vom Gutachterausschuss Grundstücks- und Immobilienmarktberichte verfasst in denen die Entwicklung der Immobilien- und Grundstücksbewertungen festgehalten ist. Diese Unterlagen können in den Verwaltungen der Behörden eingesehen werden. Viele Städte und Landkreise stellen die Berichte auch online zur Verfügung.

Viele Faktoren beeinflussen die Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden zusätzlich von vielen Faktoren beeinflusst. So können sich die Preise pro Quadratmeter Bauland im gleichen Areal bereits unterscheiden. Dazu diese Beispiele:

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Der Verkehrswert

Der Sinn einer Grundstücks- oder Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes. Der Verkehrswert eines Grundstückes ist der Grundstückspreis, der zur Zeit der Wertermittlung am Markt erzielt werden kann. Beeinflusst wird dieser Wert von Lage des Grundstücks, vom Zuschnitt und der Grundstücksgröße, der Bodenbeschaffenheit und dem Stand der Erschließung des Grundstücks. Weitere wertbeeinflussende Voraussetzungen sind die Nutzbarkeit, wobei auch eventuelle Baulasten, Altlasten oder der Denkmalschutz eine Rolle spielen. Hinzu kommt der Bedarf an Grundstücken. Ist das Angebot knapp und die Nachfrage groß, wird der Verkehrswert höher ausfallen als umgekehrt.

Die Bewertung eines Grundstücks, einer Immobilie ist sehr anspruchsvoll und umfangreich. Immobilienexperten, Sachverständige und Gutachter orientieren sich an der „Immobilien-Wertermittlungs-Verordnung“ (ImmoWertV) in der festgelegt ist, wie der Verkehrswert ermittelt wird. Es gibt drei Verfahren, um ein Grundstück oder eine Immobilie zu bewerten: das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren:

Das Vergleichsverfahren

Beim Vergleichswertverfahren bewertet ein Gutachter Grundstücke die mit dem zu bewertenden Grundstück möglichst weitreichend übereinstimmen. Ideal ist es, wenn vergleichbare Grundstücke mit tatsächlich erzielten Preisen herangezogen werden können. Ist dies nicht der Fall, wird das indirekte Vergleichsverfahren angewendet. Hierzu werden die vom „Gutachterausschuss für Grundstückswerte“ ermittelten Kaufpreise der Vergangenheit herangezogen und individuell angepasst.

Eingesetzt wird die Grundstücksbewertung im Vergleichsverfahren gerne bei unbebauten Grundstücken und bei der Bebauung von Eigentumswohnungen.

Vorteile vom Vergleichsverfahren: Vorteile ergeben sich immer dann, wenn genügend vergleichbare Grundstücke herangezogen werden können.

Nachteil vom Vergleichsverfahren: Je weniger gleichwertige Grundstücke vorhanden sind, umso schwieriger ist eine korrekte Bewertung.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel eingesetzt, wenn es sich um die Investition in Betreiberimmobilien (Krankenhäuser, Hotels, Freizeitimmobilien, Industrieanlagen) oder auch bestimmte Wohnobjekte (Mehrfamilienhäuser, Geschossbauten etc.) handelt.

Die Grundstücke bleiben im Besitz der Eigentümer (Städte, Kommunen, Kirchen – selten Privatpersonen) und werden im Rahmen des Erbbaurechts, meist über 99 Jahre, an den Investor, der das Grundstück bebauen und belasten kann, verpachtet. Grundstückswert und Gebäudewert werden getrennt ermittelt. Dem Grundstückswert liegt in der Regel das Vergleichswertverfahren zugrunde.

Vorteil vom Ertragswertverfahren: Mietschwankungen haben auf das verpachtete Grundstück keine Auswirkungen.

Nachteile vom Ertragswertverfahren: Der Grundstückseigentümer profitiert nicht von den Mieteinnahmen.

Das Sachwertverfahren

Auch beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert getrennt und nach dem Vergleichswertverfahren berechnet. Für das Gebäude oder die Anlage werden die Herstellungskosten ermittelt. Anwendung findet das Sachwertverfahren in der Regel bei selbstgenutzten Eigenheimen, aber auch bei der Bewertung von Industrie-Anlagen und Industrie-Gebäuden.

Vorteil vom Sachwertverfahren: Vorteile sind die klare Trennung von Grundstückswert und Gebäudewert.

Nachteile vom Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und kann nur von Immobilien-Sachverständigen erstellt werden.

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Der Unterschied zwischen Bodenrichtwerten und Verkehrswerten

Die Bodenrichtwerte können nur eine Orientierungshilfe zur Einschätzung des Grundstückswertes sein und gegebenenfalls etwas darüber aussagen wie begehrt ein Grundstück ist. Der Grund: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte, die aus vielen zurückliegenden Grundstücksverkäufen ermittelt wurden.

Der Verkehrswert hingegen, berücksichtigt alle aktuellen Faktoren, die den Wert eines Grundstücks, einer Immobilie beeinflussen. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung: neue Wohngebiete, Gewerbegebiete werden erschlossen, wo es zuvor beispielsweise nur Brachland gab, ehemalige Grundstücksflächen werden zu Bauland – und vieles. Das verändert die Grundstückswerte, die Quadratmeterpreise und auch den Mietzins für Immobilien.